İcarə Müqaviləsinin Müəyyənləşdirilməsi Üzrə Məhkəmə Prosesinin Xərcləri: Vaxtında Köçən Kirayəçi Ödəmir

İcarə məbləğinin məhkəmə tərəfindən müəyyənləşdirilməsi üçün iş açılıb kirayəçi evi qanuni müddət içində boşaltdıqda, məhkəmə işi mövzusuz qalır. Bəs bu zaman dövlət rüsumu, məhkəmə eksperti haqqı və digər xərclər kimi ödəyir? 28 oktyabr 2026-cı il tarixli mətbuat məlumatlarına görə Yargıtay 3. Hukuk Dairesi (Türkiyənin Ali Məhkəməsinin 3-cü Mülki Dairəsi) bu sualı cavablandırdı: icarə müqaviləsinin məhkəmə vasitəsilə müəyyənləşdirilməsinə dair məhkəmə prosesinin xərcləri, yeni icarə dövrü başlamazdan əvvəl evi vaxtında tərk edən kirayəçiyə yüklənə bilməz; xərclər icarəverənin üzərində qalır. Antalya Bölgə Ədliyyə Məhkəməsi də daxil olmaqla bir sıra regional apellyasiya məhkəmələrinin bu məsələdə fərqli qərarlara gəldiyi nəzərə alındıqda, həmin qərar artıq Alanyadakı ev sahibləri və kirayəçilər üçün də praktik əhəmiyyət daşıyır.

Uyuşmazlıq haradan yarandı?

Mətbuat məlumatlarına görə İstanbul, Bursa, Antalya və Sakarya bölgə ədliyyə məhkəmələrinin mülki dairələri eyni suala fərqli cavab verirdi: icarə məbləğinin müəyyənləşdirilməsi üzrə məhkəmə işi davam edərkən kirayəçi müqaviləni xitam etdirərək köçərsə, məhkəmə prosesinin xərcləri və vəkil haqqı kimin üzərinə qoyulmalıdır? Bəzi dairələr kirayəçini, bəziləri isə icarəverəni məsul tuturdu. Bu fikir ayrılığı səbəbindən İstanbul Bölgə Ədliyyə Məhkəməsi Mülki Dairələr Sədrlər Şurası məsələni Yargıtay-a (Türkiyə Ali Məhkəməsinə) göndərdi və Yargıtay 3. Hukuk Dairesi uyuşmazlığı qərara bağladı.

Bu cür uyuşmazlıq aradan qaldırma qərarları Rəsmi Qəzetdə dərc olunan içtihadı birleştirme kararları (Türkiyədə bütün məhkəmələri bağlayan hüquqi mövqe birləşdirmə qərarı) kimi hamı üçün məcburi xarakter daşımır. Bununla belə, regional apellyasiya məhkəmələri arasındakı fikir ayrılığını aradan qaldırması baxımından tətbiqdə yol göstərici rol oynaması gözlənilir. Qərarın tarixi və iş/qərar nömrəsi mətbuat məlumatlarında yer almır.

İcarə məbləğinin məhkəmə tərəfindən müəyyənləşdirilməsi nədir, nə vaxt açılır?

İcarə məbləğinin müəyyənləşdirilməsi üzrə məhkəmə işi, yeni icarə dövründə tətbiq ediləcək icarə haqqının məhkəmə tərəfindən müəyyənləşdirilməsi üçün açılır. Mənzil və örtülü ticarət yerlərinin icarəsində məbləğin müəyyənləşdirilməsi Türk Öhdəliklər Məcəlləsi (TBK — Türkiyənin Mülki-Hüquq Öhdəliklər Qanunu) m.344-də, müəyyənləşdirmə işinin vaxtı isə m.345-də tənzimlənmişdir.

• Məhkəmə işi istənilən vaxt açıla bilər.
• İş yeni icarə dövrünün başlanğıcından ən azı 30 gün əvvəl açılarsa və ya icarəverin bu müddət ərzində icarə haqqının artırılacağını kirayəçiyə yazılı şəkildə bildirərsə, məhkəmənin müəyyənləşdirdiyi məbləg yeni dövrün əvvəlindən kirayəçiyə şamil edilir.
• Bu şərtlər yerinə yetirilmədikdə müəyyənləşdirilmiş məbləğ yalnız növbəti icarə dövründən tətbiq edilir.

İcarə münasibətlərindən yaranan uyuşmazlıqlarda məhkəməyə müraciətdən əvvəl mediasiyaya (vasitəçiliyə) müraciət etmək məhkəmə işinin açılmasının zəruri şərtidir. Deməli, icarə məbləğinin müəyyənləşdirilməsi üzrə məhkəmə işi çox vaxt nəticəsiz qalan mediasiya görüşündən sonra açılır.

Kirayəçinin müqaviləyə xitam vermə hüququ

Mənzil və örtülü ticarət yerlərinin icarəsində müəyyən müddətli müqaviləyə, icarə müddəti bitməzdən ən azı 15 gün əvvəl bildiriş verərək uzatmamaq hüququ kirayəçiyə məxsusdur (TBK m.347). Kirayəçi bu bildirişi vermədikdə müqavilə eyni şərtlərlə bir il uzadılır. İcarəveren isə ilk 10 illik uzatma müddəti başa çatmadan müqavilə müddətinin sona çatmasını tək başına bir boşaltma əsası kimi istifadə edə bilməz. Qanun burada kirayəçini qoruyan bir tarazlıq yaratmışdır.

Tətbiqdə tez-tez rast gəlinən vəziyyət budur: ev sahibi bazar kirasından xeyli aşağı hesab etdiyi məbləğin artırılması üçün müəyyənləşdirmə işi açır. Kirayəçi isə yeni icarə haqqını ödəmək əvəzinə köçməyi üstün tutur, vaxtında bildiriş verərək müqaviləyə xitam verir və yeni dövr başlamazdan əvvəl evi boşaldır. Artıq müəyyənləşdiriləcək icarə haqqı qalmadığından məhkəmə işi mövzusuz qalır.

Yargıtay niyə xərcləri icarəverənin üzərində qoydu?

Mətbuata yansıyan əsaslandırmaya görə Dairə aşağıdakı tespitləri irəli sürdü:

• İcarəverenin icarə haqqının müəyyənləşdirilməsi üçün məhkəməyə müraciət hüququ kirayəçinin müqaviləyə xitam vermə hüququnu aradan qaldırmır.
• Kirayəçinin qanuni müddət ərzində müqaviləyə xitam verib yeni dövr başlamazdan əvvəl evi boşaltması qanundan irəli gələn bir hüququn istifadə edilməsidir.
• Bu hüququn istifadəsi kirayəçinin işin açılmasına səbəb olduğu kimi yozula bilməz.
• Bu səbəbdən kirayəçini məhkəmə prosesi xərclərindən məsul tutmaq prosessual qaydaya zidd olardı; xərclər icarəverenin üzərində qalmalıdır.

Qərarın prosessual hüquqdakı əsası, Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK — Türkiyənin Mülki Prosessual Qanunu) m.331 normasıdır. Bu normaya görə məhkəmə işi mövzusuz qaldıqda məhkəmə, işin açıldığı tarixdəki tərəflərin haqlılıq vəziyyətinə görə məhkəmə prosesi xərclərini müəyyənləşdirir. Yargıtay-ın qiymətləndirməsinə görə vaxtında evi boşaldan kirayəçi işin açılmasına səbəb olan tərəf sayılmır.

Məhkəmə prosesinin xərcləri: hansı halda kim ödəyir?

Aşağıdakı cədvəl mətbuata yansıyan qərar və ümumi prosessual qaydalar çərçivəsində hazırlanmış xülasə bir qiymətləndirmədir. Hər işin öz şərtləri ayrıca nəzərdən keçirilməlidir.

Ev sahibləri və kirayəçilər üçün praktik nəticələr

Kirayəçilər üçün

• Köçməyə qərar vermisinizsə müqavilə müddəti başa çatmazdan ən azı 15 gün əvvəl yazılı və sübut edilə bilən bildiriş verin. Bu bildirişin tarixi xərclərdən məsul tutulub-tutulmayacağınıza birbaşa təsir edə bilər.
• Boşaltmanı yeni icarə dövrü başlamazdan əvvəl tamamlayın və açar təhvilini sənədləşdirin. Yeni dövrdə evdə qalmağa davam etmək qərarın verdiyi qorumanın xaricinə çıxılmasına gətirib çıxara bilər.
• Ev sahibinin evi satması kimi hallarda da kirayəçinin hüquqları müqavilənin öz-özünə sona çatması ilə yox olmur; hər ssenarini ayrıca qiymətləndirmək lazımdır.

Ev sahibləri üçün

• Müəyyənləşdirmə işi açmadan əvvəl kirayəçinin köçmə niyyətini öyrənmək və mediasiya mərhələsini diqqətlə dəyərləndirmək lazımsız xərc riskini azaldır.
• Kirayəçinin köçməsi özlüyündə bir qazanım deyil. Məhkəmə işinin mövzusuz qalması halında dövlət rüsumu, məhkəmə eksperti haqqı və digər xərclər sizin üzərinizdə qala bilər.
• Kirayəçini çıxarmaq məqsədinizdirsə, icarə haqqının müəyyənləşdirilməsi ilə boşaltma məhkəmə işi fərqli hüquqi yollardır və fərqli şərtlərə tabedir.
• Müqavilənin yazılı və aktual olması, bildiriş tarihlərinin sübutunda asanlıq yaradır. e-Dövlət icarə müqaviləsi (e-Devlet) bu baxımdan nəzərdən keçirilə biləcək vasitələrdən biridir.

Alanya icarə bazarı baxımından qiymətləndirmə

Alanyada yerli və xarici kirayəçilərin sıx olduğu, mövsümə görə canlandığı bir icarə bazarı mövcuddur. İcarə məbləğləri ilə bazar dəyərləri arasındakı fərqin artması, icarə haqqının məhkəmə tərəfindən müəyyənləşdirilməsini tez-tez başvurulan bir yola çevirmişdir. Antalya Bölgə Ədliyyə Məhkəməsinin də fikir ayrılığı yaşanan məhkəmələr arasında yer alması, qərarın bölgədəki işlərə birbaşa yansıya biləcəyini göstərir. Xarici kirayəçilər baxımından isə bildirişin verilmə forması və təbliğat ünvanı xüsusi əhəmiyyət daşıyır. Bildirişin qarşı tərəfə çatdığının sübut edilə bilən şəkildə olması vacibdir.

Bu yazı ümumi məlumatlandırma məqsədi daşıyır; hüquqi məsləhət yerinə keçmir. Konkret vəziyyətiniz üçün aktual qanunvericilik və rəsmi elanlar əsas götürülməlidir.