Şüfə Hüququnun Bazar Dəyəri Qaydası Ləğv Edildi: Konstitusiya Məhkəməsinin Qərarı və Davam Edən İşlər

Türkiyənin Konstitusiya Məhkəməsi (Anayasa Mahkemesi), paylaşıq mülkiyyətdə həmyaşayışçıya tanınan şüfə (üstünlüklə alma) hüququnun istifadəsində satış qiyməti əvəzinə payın bazar dəyərini əsas alan düzenləməni Konstitusiyaya zidd hesab etdi. 16 İyul 2026 tarixli, E.2026/23, K.2026/162 nömrəli qərar 6 Noyabr 2026 tarixli 33422 nömrəli Rəsmi Qəzetdə (Resmî Gazete) dərc olundu. Beləliklə, şüfə hüququ məhkəmə işlərindəki bazar dəyəri qaydası, 2025-ci ilin dekabrından bəri açılmış və davam edən minlərlə işə təsir edən qeyri-müəyyənlik dövrünə qədəm qoydu. Ləğvetmə hökmü dərhal deyil, 9 ay sonra — 6 Avqust 2027-ci ildə qüvvəyə minəcək.

Şüfə hüququ nədir, kimi maraqlandırır?

Şüfə (üstünlüklə alma) hüququ, paylaşıq mülkiyyətdə iştirakçılardan biri öz payını üçüncü şəxsə satdıqda digər iştirakçılara həmin payı eyni şərtlərlə üstünlüklə satın almaq imkanı verir. Bu hüquq 4721 nömrəli Türk Mülki Məcəlləsinin (TMK) 732-ci maddəsində tənzimlənir; onun reallaşdırılması isə TMK m.733 və m.734 müddəalarına tabedir. İştirakçı satışdan xəbər tutduğu tarixdən etibarən 3 ay, hər halda satışdan etibarən qanunla müəyyən edilmiş yuxarı müddət ərzində alıcıya qarşı şüfə iddiası ilə məhkəməyə müraciət edə bilər.

Bu institut Alanya və ətrafında xüsusilə böyük əhəmiyyət daşıyır. Kəndlərdəki əkin sahələri, yaylaq torpaqları, miras yolu ilə bölünmüş torpaq sahələri və hələ mənzil mülkiyyətinə (Kat mülkiyeti) keçirilməmiş parsellar çox vaxt paylaşıq mülkiyyət sənədi (tapu) ilə rəsmiləşdirilib. Bir iştirakçının payını xarici investora və ya üçüncü şəxsə satması digər iştirakçılar üçün həm mülkiyyət, həm də istifadə baxımından birbaşa nəticələr doğurur. İştirakçılar arasında razılıq əldə edilmədikdə müraciət edilən ortaqlığın ləğvi məhkəmə işi ilə şüfə hüququ məhkəmə işi, paylaşıq mülklərdə ən çox rast gəlinən iki mübahisə növüdür.

7571 nömrəli Qanun nəyi dəyişmişdi?

Dəyişiklikdən əvvəl şüfə hüququ sahibi çıxarışda (tapu) göstərilən satış qiyməti ilə alıcının üzərinə düşən reyestr xərclərini hakimin müəyyən etdiyi müddət ərzində və yerdə nağd şəkildə ödəməyə borclu idi. Praktikada ən çox mübahisə mülkiyyət sənədindəki qiymətin həqiqətə uyğun olmayan şəkildə — aşağı və ya yuxarı — göstərilməsi ilə bağlı yaranırdı.

2025-ci ilin dekabrında qüvvəyə minən 7571 nömrəli Qanun ilə TMK m.734-ün ikinci hissəsi yenidən yazıldı. Yeni mətnə görə, mübahisə mövzusu olan payın bazar dəyəri hakim tərəfindən gecikmədən müəyyənləşdiriləcək; şüfə hüququ sahibi bu bazar dəyərini və alıcıya düşən çıxarış (tapu) xərclərini hakimin verdiyi qəti müddət ərzində ödəyəcək; öhdəlik vaxtında yerinə yetirilməzsə, pay adına qeydiyyat qərarı verilə bilməyəcəkdi. Qanunla TMK-ya əlavə edilən keçici 1-ci maddənin ikinci hissəsi isə bu yeni qaydanın Qanun qüvvəyə minməzdən əvvəl açılmış işlərə də tətbiq edilməsini nəzərdə tuturdu.

Məhz bu son müddəa xüsusi mübahisəyə səbəb oldu. İllər əvvəl mülkiyyət sənədindəki satış qiymətini əsas alaraq məhkəməyə müraciət etmiş iştirakçılar, iş davam edərkən qat-qat artmış bazar dəyərini ödəmək vəziyyətinə düşdü. Bir çox məhkəmə bu səbəbdən Konstitusiya Məhkəməsinə etiraz qaydasında müraciət etdi.

Konstitusiya Məhkəməsi nəyi ləğv etdi?

Əsas müraciət Yalova 2-ci Birinci İnstansiya Mülki Məhkəməsinin (Asliye Hukuk Mahkemesi) etiraz ərizəsidir; müxtəlif məhkəmələrdən daxil olan çoxsaylı oxşar müraciətlər bu işlə birləşdirilərək araşdırıldı. Məhkəmə aşağıdakı müddəaları ləğv etdi:

• TMK m.734/2-nin birinci cümləsindəki «bazar dəyəri» (rayiç bedeli) və «gecikmədən» (gecikmeksizin) ifadələri,
• Eyni hissənin ikinci cümləsindəki «qəti müddət» (kesin süre) ifadəsi,
• Qaydanın əvvəllər açılmış işlərə tətbiqini nəzərdə tutan TMK keçici m.1/2.

Qərarda tənzimləmənin satıcı ilə alıcı arasında sərbəst müəyyən edilən satış şərtlərindən asılı olmayan bir qiymət nəzərdə tutduğu; bunun tərəflərdən birinin əsassız varlanmasına, digərinin isə zərər çəkməsinə yol açabileceyi qeyd edildi. Məhkəmə tərəflərin mülkiyyət hüququndan doğan mənafelərinin arasında ədalətli tarazlığın qurula bilmədiyini müəyyən edərək qaydaları Konstitusiyanın 5-ci və 35-ci maddələrinə zidd hesab etdi.

Şüfə hüququndakı bazar dəyəri qaydası nə vaxt aradan qalxır?

Məhkəmə ləğv edilən müddəaların dərhal qüvvəsini itirməsinin hüquqi boşluq yarada biləcəyini nəzərə alaraq ləğv edilən ifadələrin 9 ay sonra qüvvədən düşməsinə qərar verdi. Bu müddət Rəsmi Qəzetdə dərc tarixindən başladığından ləğvetmə 6 Avqust 2027 tarixində hüquqi nəticə doğuracaq.

Davam edən işlər necə olacaq?

Qüvvəyə giriş təxirə salındığından bu gün etibarıyla bazar dəyəri qaydası tətbiq olunmağa davam edir. Davam edən işlərdə məbləğ özbaşına dəyişməyəcək; qüvvəyə minmiş qərarlar da ləğvetmə qərarı ilə aradan qalxmayacaq. Konstitusiya Məhkəməsinin qərarları geriyə qüvvə daşımadığından qüvvəyə minmiş işlər üçün ləğvetmə qərarı təkbaşına yenidən baxılma əsası yaratmır.

6 Avqust 2027-ə qədər qərarlaşdırılmayan işlərdə hansı məbləğin əsas alınacağı isə hələlik qeyri-müəyyəndir. Türkiyə Böyük Millət Məclisinin (TBMM) bu tarixə qədər yeni tənzimləmə həyata keçirməsi gözlənilir. Yeni qayda keçid müddəası nəzərdə tutarsa, davam edən işlərə necə tətbiq ediləcəyi də həmin mətnə uyğun formalaşacaq. Bu səbəbdən məhkəmə işi açmış və ya açmağı düşünən iştirakçıların öz işlərindəki müddət və məbləğ ödəmə qərarlarını yaxından izləməsi vacibdir.

Şüfə hüququ ləğv edildi mi?

Xeyr. Qərar yalnız ödəniləcək məbləğin müəyyənləşdirilmə üsuluna aiddir. TMK m.732-dəki şüfə (üstünlüklə alma) hüququ, hüququ sona erdirən müddətlər və məhkəmə işinin alıcıya qarşı açılması qaydası olduğu kimi qüvvədədir. İştirakçı satışdan xəbər tutduqdan sonra müddəti qaçırarsa, ləğvetmə qərarından asılı olmayaraq hüququnu itirir.

Paylaşıq mülkiyyət sənədi (tapu) alıcı və satıcıları nəyə diqqət etməlidir?

Qərar paylaşıq mülkiyyət bazarında həm alıcını, həm satıcını maraqlandırır. Praktikada nəzərə alınmalı başlıca məqamlar bunlardır:

• Satış qiyməti həqiqətə uyğun göstərilməlidir. Bazar dəyəri qaydası aradan qalxanda çıxarışdakı (tapu) qiymət yenidən əhəmiyyət kəsb edə bilər; aşağı göstərilən qiymət həm vergi, həm də şüfə mübahisəsi riski doğurur.
• Digər iştirakçılara bildiriş edilməlidir. Satışın notarius vasitəsilə iştirakçılara bildərilməsi 3 aylıq müddətin başlanğıcını aydınlaşdırır.
• Ödəniş sənədləşdirilməlidir. 1 Dekabr 2026-da məcburi hala gələcək olan mülkiyyət sənədləşməsindəki təhlükəsiz ödəniş sistemi (tapuda güvenli ödeme sistemi) satış qiymətinin sübut edilməsi baxımından şüfə işlərində də dəlil əhəmiyyəti daşıyacaq.
• Davam edən işlərdə qəti müddətlər qaçırılmamalıdır. 6 Avqust 2027-ə qədər məhkəmənin bazar dəyəri üçün verdiyi qəti müddət məcburidir; vaxtında ödənilməyən məbləğ işin rədd edilməsinə səbəb ola bilər.

Şüfə işləri dəyər müəyyənləşdirilməsi üçün məhkəmə ekspertinin (bilirkişinin) rəyini tələb etdiyindən çox vaxt uzun çəkir. Bu müddətdə qanunverici orqanın həyata keçirəcəyi tənzimləmə və Yargıtayın keçid dövrünə dair şərhi nəticəni birbaşa müəyyənləşdirəcək iki əsas inkişaf kimi öndə dayanır.

Bu məqalə ümumi məlumat məqsədilə hazırlanmışdır; hüquqi məsləhətin əvəzini tuta bilməz. Konkret vəziyyətiniz üçün qüvvədə olan qanunvericiliyə və rəsmi elanlaara əsaslanmalısınız.