Ev Sahibi Evi Satarsa Kiracının Hakları Ne Olur?

Alanyada Yaşayan İcarəçilər üçün 2026 Bələdçisi

Qısa cavab: Alanyada icarəyə götürdüyünüz mənzil və ya villa satılsa belə, icarə müqaviləsizlər özlüyündə sona çatmır. Türk Öhdəliklər Qanununa (TBK) görə yeni mülk sahibi mövcud müqaviləyə tərəf olur; sizi dərhal evdən çıxara bilməz, icarə haqqını özbaşına artıra bilməz və depozitinizi görmürdən gələ bilməz. Evdən çıxarılma yalnız qanunda göstərilən məhdud əsaslarla, müəyyən müddətlər rعایت edilərək və rəsmi məhkəmə prosesi nəticəsində mümkündür.

Alanya, Mahmutlar, Oba, Kestel və Tosmur kimi ərazilərdə uzunmüddətli icarəçi kimi yaşayan rus, alman, skandinav, ingilis və Yaxın Şərq mənşəli minlərlə xarici vətəndaş üçün “ev sahibim mülkiyyət sənədini (tapu) başqasına keçirdi, indi nə olacaq?” sualı hər il aktual olur. Bu yazıda həm Türk hüquqüna görə icarəçi hüquqlarını, həm də xarici vətəndaşlara aid yaşayış icazəsi, tərcümə və bildiriş kimi praktik məsələləri müasir məlumatlarla işıqlandırırıq.

1. Daşınmaz Əmlakın Satılması İcarə Müqaviləsini Sona Çatdırırmı?

Xeyr. Türk Öhdəliklər Qanununun (TBK) 310-cu maddəsi açıqdır: icarəyə verilmiş daşınmaz əmlak satış, vərəsəlik yolu ilə və ya başqa bir üsulla sahibini dəyişsə belə, yeni mülk sahibi mövcud icarə müqaviləsinə olduğu kimi tərəf olur. Yəni:

• İcarə haqqı, müddəti və digər müqavilə şərtləri tam qüvvəsini saxlayır.
• Yeni ev sahibi “artıq mülk mənimdir” deyərək sizi qapı önünə qoya bilməz.
• Müqavilənizin türkcə, yoxsa ingiliscə olması, xarici vətəndaş olub-olmamanız bu müdafiəni dəyişmir — Türk hüququ icarə müqaviləsində tərəflər arasında vətəndaşlıq fərqi qoymur.

Çıxarışda (kupçada) satış əməliyyatı tamamlansa belə, icarəçi kimi daşınmazda yaşamağa davam etmək hüququnuz qanunda göstərilən istisnalar xaricində qorunur.

2. Yeni Mülk Sahibi Sizi Hansı Şərtlərlə Evdən Çıxara Bilər?

Yeni mülk sahibinin ən çox müraciət etdiyi yol “ehtiyac üzündən evdən çıxarma”dır (TBK m. 351). Bunun üçün:

1. Yeni mülk sahibi daşınmazı özü, həyat yoldaşı, birbaşa nəsli (övladlar, nəvələr), yuxarı nəsli (valideynlər, babalar) və ya qanuna görə saxlamaqla yükümlü olduğu şəxslər üçün yaşayış yeri və ya iş yeri kimi istifadə edəcəyini sübut etməlidir.
2. Çıxarışı (kupçanı) aldığı tarixdən etibarən 1 ay ərzində icarəçiyə yazılı bildiriş (adətən notarius vasitəsilə göndərilən rəsmi xəbərdarlıq) göndərməlidir.
3. Bildirişdən sonra icarəçiyə ən azı 6 ay müddət verilməli, bu müddət dolmadan evdən çıxarılma tələb edilə bilməz.
4. İcarəçi müddəti bitdikdən sonra çıxmazsa, yeni mülk sahibi Sülh Hüquq Məhkəməsində (Sulh Hukuk Mahkemesi) evdən çıxarılma iddiası qaldırmaq məcburiyyətindədir — məhkəmə qərarı olmadan zorla evdən çıxarmaq söhbəti ola bilməz.
5. Məhkəmə ehtiyacın həqiqi, səmimi və zəruri olduğunu konkret sübutlarla axtarır; sadəcə “ev mənimdir, çıxsın” demək kifayət deyil.

Bu bir aylıq bildiriş müddəti qaçırılarsa yeni mülk sahibi ehtiyac üzündən evdən çıxarma hüququnu tamamilə itirmir; bu halda icarə dövrünün bitimindən etibarən bir ay ərzində məhkəməyə müraciət etmək yolu açıq qalır.

Xarici vətəndaşlar üçün vacib məqam: Rəsmi xəbərdarlığın (bildirişin) sizə çatdığı tarix yaşayış icazəniz və ya ünvan qeydiyyatınızla əlaqələndirilə bilər. Bildirişi başa düşmədiyinizi düşünürsünüzsə, dərhal andlı tərcüməçiyə və ya türkcə bilən vəkilə müraciət edin; müddətlər işləməyə davam edir, “başa düşmədim” müdafiəsi müddəti dayandırmır.

3. Ev Satıldığı üçün İcarə Haqqı Artırıla Bilərmi?

Xeyr, mülk sahibinin dəyişməsi özlüyündə icarə artımı üçün əsas deyil. İcarə artımının üst həddi Türk Öhdəliklər Qanununun (TBK) 344-cü maddəsinə əsasən TÜİK-in (Türkiyə Statistika İdarəsi) elan etdiyi İstehlak Qiymətləri İndeksinin (TÜFE) 12 aylıq ortalama dəyişim faizi ilə məhdudlaşır. Bu faiz daim dəyişir; məsələn TÜİK-in 3 İyul 2026-cı ildə açıqladığı İyun ayı məlumatlarına görə, İyul 2026-da yenilənən konut icarə müqavilələrinə tətbiq edilə biləcək ən yüksək qanuni artım faizi 32,03 faiz olaraq müəyyən edilib. Bu faiz hər ay yeniləndiyindən öz yeniləmə ayınıza uyğun cari faizi TÜİK-in rəsmi açıqlamalarından yoxlamaq lazımdır.

İcarə müqaviləsi 5 ili doldurubsa, tərəflərdən biri icarə haqqının müəyyənləşdirilməsi iddiası yolu ilə bazar qiymətinə görə yenidən hesablanmasını tələb edə bilər; lakin bu da avtomatik deyil və məhkəmə qərarı tələb edir.

4. Depozit və İcarə Ödənişləri Kimə Edilir?

• Depozit, müqavilə sona çatdıqda icarəçiyə qaytarılmalı olan təminatlardır; daşınmaz əmlak sahibini dəyişsə belə bu öhdəlik adətən yeni mülk sahibinə keçir.
• Yeni mülk sahibi icarə haqqının köçürüləcəyi hesabı (IBAN) yazılı şəkildə bildirməlidir. Bildiriş edilmədən köhnə hesaba ödəniş etməyə davam etməyiniz sizi gecikmə vəziyyətinə salmır.
• Yeni mülk sahibi hesab məlumatını verməkdən qaçırsa, icarəni təmin altına almaq üçün məhkəmədən depozit yeri təyin edilməsini (icarə haqqının rəsmi olaraq bir yerə əmanət edilməsini) tələb edə bilərsiniz.

Bu addım xüsusilə xaricdən icarə ödənişi edən (bank köçürməsi ilə Türkiyəyə pul göndərən) xarici vətəndaşlar üçün vacibdir; hesab dəyişikliyinin rəsmi və yazılı şəkildə bildərilməsini tələb etmək gələcəkdə çıxa biləcək “icarəni ödəmədin” iddiaları qarşısında sizi qoruyur.

5. İcarəçinin Mənzili Göstərmə Öhdəliyi

TBK m. 319-a görə icarəçi, satış və ya yenidən icarəyə vermə məqsədilə daşınmazın ağlabatan həddə nümayiş etdirilməsinə icazə verməklə yükümlüdür. Lakin bu məhdudiyyətsiz bir hüquq deyil:

• Ziyarət vaxtı ağlabatan müddət əvvəlcədən bildirilməlidir.
• İcarəçinin gündəlik həyatına və şəxsi həyatına hörmət göstərilməlidir.
• Həddini aşan tələblərə qarşı icarəçi hüquqi yollara (lazım gələrsə Sülh Hüquq Məhkəməsinə) müraciət edə bilər.

6. Evdən Çıxarıldıqdan Sonra “Yenidən İcarəyə Vermə Qadağası”

Ehtiyac üzündən evdən çıxarma əldə edən yeni mülk sahibi, daşınmazı əsaslı bir səbəb olmadan 3 il ərzində köhnə icarəçidən başqasına icarəyə verə bilməz (TBK m. 355). Bu qadağanı pozarsa, köhnə icarəçi son bir illik icarə haqqından az olmamaq şərtilə təzminat tələb edə bilər. Bu tənzimləmə ehtiyac əsasının sui-istifadəsinin qarşısını almaq üçündür.

7. Alanyada Yaşayan Xarici Vətəndaşlar üçün Əlavə Məsələlər

Yaşayış icazəsi və icarə müqaviləsi əlaqəsi

Türkiyədə qısamüddətli yaşayış icazəsinin müraciəti/uzadılması adətən icarə müqaviləsinə və ya çıxarışa (kupçaya) əsaslanır. Ev sahibi dəyişərsə:

• Miqrasiya İdarəsinə (Göç İdaresi) bildirdiyiniz ünvan məlumatı hələ də etibarlıdır; yalnız mülk sahibi dəyişdi deyə ünvan dəyişikliyi bildirməyiniz tələb olunmur.
• Lakin yeni mülk sahibi sizi həqiqətən evdən çıxararsa və başqa ünvana köçməyə məcbur olsanız, e-ikamet sistemi üzərindən ünvan yeniləməsini vaxtında etməyiniz vacibdir; əks halda yaşayış icazəsinin uzadılmasında problemlə üzləşə bilərsiniz.

Bildiriş və dil maneəsi

Rəsmi xəbərdarlıq (bildiriş) və ya məhkəmə tebligatları türkcə düzəldilir. Başa düşmürsünüzsə:

• Andlı tərcüməçiyə tərcümə etdirin, müddəti qaçırmayın.
• Türkcə bilməyən icarəçilər üçün vəkillə etibarnamə vasitəsilə təmsil, məhkəməyə şəxsən gəlməmə riskini azaldır.

Yerli praktika

Alanya, Mahmutlar və Obada xarici icarəçilərin sıx olduğu komplekslərdə satışdan sonra mülk sahibinin dəyişməsi çox zaman idarəetmə tərəfindən də bilinir; kompleks idarəsindən və ya əmlak məsləhətçisindən yeni mülk sahibinin əlaqə məlumatlarını təsdiqləməniz icarə ödənişi və bildiriş çaşqınlıqlarının qarşısını alır.

9. Nəticə və Hüquqi Dəstək

Evin satılması icarəçi üçün avtomatik evdən çıxarılma ya da icarə artımı anlamına gəlmir; Türk Öhdəliklər Qanunu (TBK) icarəçini yeni mülk sahibi qarşısında da qoruyur. Lakin müddətlər, rəsmi xəbərdarlıq qaydası, icarə artım hesablaması və — xarici vətəndaşlar üçün — bildiriş, tərcümə, yaşayış icazəsi kimi təfərrüatların hər biri düzgün idarə edilməlidir. Hüquq itkisinə yol verməmək üçün prosesin əvvəlindən icarə hüququ sahəsində təcrübəli bir vəkillə irəliləməyiniz tövsiyə olunur.

Alanyada icarə, evdən çıxarılma və ya daşınmaz əmlak hüququ ilə bağlı sualınız varsa Vəkil Sibel Demiral’ın hüquq bürosu ilə əlaqə saxlaya, “Vəkilə Sor” xəttimiz vasitəsilə məsləhət ala bilərsiniz.

Qaynaqlar / Rəsmi Mənbələr

• Türk Öhdəliklər Qanunu (6098 saylı Qanun), rəsmi tam mətn – mevzuat.gov.tr
• TÜİK – İstehlak Qiymətləri İndeksi (TÜFE) məlumat portalı
• Miqrasiya İdarəsi Başçılığı (Göç İdaresi) – e-İkamet sistemi (xarici vətəndaşlar üçün yaşayış icazəsi əməliyyatları)

Bu məqalə ümumi məlumatlandırma məqsədi daşıyır və konkret halınıza özgü hüquqi məsləhətin yerini tuta bilməz.